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기록[자료]/일지매 부동산 이야기

지주클럽에서 진행하는 오피스텔 공투 분석

by 김PD 김PD씨 2016. 11. 15.

[[ 오피스텔 공투 이해를 위한 사전지식- 평당 건축비 ]]


여기 자기 땅에 건축을 하겠다는 야심찬 계획으로 건축업자 2명을 만나는 건축주가 있다


건축주 : 평당 건축비 얼마에요??

A업체 : 평당 400만원입니다.

B업체 : 평당 350만원입니다.


건축주 : 그럼 B업체가 해주세요.


건축주는 저렴하게 건축을 하는 업체를 고른것인가??

여기서 건축비라고 비교한 것에서 간단하게 빠진 것은


설계비는 포함된 가격인가

인입비(수도 전기 가스)등은 포함된 가격인가

공정 중 별도로 잡은 것은 없는 가격인가

주방기기 수전기기 가전기기등도 포함된 가격인가

외장은 무엇으로 한 가격인가

내장은 어느정도 수준을 말하는 가격인가 


특히 건축면적은 분양면적인가 실면적인가?

분양면적과 실면적은 20%이상 차이가 납니다.


A업체 400만원* 분양면적이고

B업체 350만원* 실면적이면

A 건축비< B 건축비가 되기도 합니다.


간단히 생각해 봐도 평당 단가로 비교하거나 말하는 것은

건축을 한번도 해보지 않았거나 진행도 해보지 않은

초자중 상초자나 이야기 하는 것입니다.



[[ 오피스텔 공투- 규모와 건축비 ]]


규모에 따른 건축비의 차이는 특히 지하부분에서 발생합니다.

지하 건축비는 토목비등의 증가로 지하 1개층이 지상의 1,5개층~2개층의 비용이 듭니다.

특히 도심에서는 지하건축비가 지상2개층의 비용이 발생합니다.

 

가정한다면 같은 층고의 같은 연면적의 2개의 건물

지상 10층짜리 건물. 층당 면적 100평짜리 연면적1000평 건물의 건축비가 50억이라면

지상 5층 지하5층 건물. 층당 면적 100평짜리 같은 연면적1000평 건물의 건축비가 75억이 발생합니다.

가정상 동일연면적 건물이 무려 25%차이가 발생합니다.

 

그럼 지하공사를 하지 않으면 되지 않는가??

그럼 주차장은 어찌 합니까?? 주차장은 세대수와 상가 규모에 따라 확보해야 할 숫자가 나옵니다.

부설 기계식 주차장이나 다른 곳의 주차장 설치에는 보통 한계가 있습니다. 그래서 지하주자장을 만드는 것입니다.



[[ 오피스텔 공투 - 총액 건축비 ]]

평당건축비는 아무 도움이 안 되는 필요 없는 것인가??

그렇지 않습니다. 대략적 건축비를 산정하여 예산을 잡거나 사업계획을 잡을 때

 

연면적 곱하기 평당건축비로 총액 건축비를 잡는 것이 효율적입니다.

 

이때의 평당건축비는 대략적으로 규모가 비슷한 동종의 건물로 경험적인 가격으로 잡는 것입니다.

그런데 그러기 위해서는 규모와 연면적이 나와야 합니다.

연면적은 특정된 대지가 있고 그 대지에 다른 규제사항(인접대지와의 이격, 일조권등)을 고려하여

건축사가 가설계를 해보면 나옵니다.

다른 방법으로 특정된 땅의 토지이용계획 규정된 지역의 최대 가능 연면적으로 계산하면 말할 수는 있습니다. 그런데 이 방식은 실제와는 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

 

GG 의 수지분석표를 봅니다.

연면적도 세대수도 있습니다.


그런데 어찌 세대수는 나오는가??

가설계도 안했다 하면서 세대수는 어찌 나온다는 말인가요??

그냥 대략 잡아다 하면 도대체 주차대수는 얼마로 지하 몇층을 계획한다는 말인가요??

 

상가면적을 잡고 건축연면적으로 얼마의 세대수로 잡을지를 결정해야

주차댓수가 나오고 그 댓수가 나와야 주자장을 위한 지하를 1층으로 할지 아님 지하 5층으로 파야 하는지 아님 도대체 지하를 몇층을 파야 하는지가 나옵니다.

 

즉 이때 건축의 규모가 지하 몇층 지상 몇층 인지가 나옵니다.

그래야 대략적인 총액 건축비를 연면적 *평당건축비로 나오게 할수 있는

평당건축비를 얼마로 잡을지가 나오는 것입니다.

 

그래서 계속 규모가 얼마냐는 것을 질문하는 것입니다.

가설계를 했다면 당연히 나오는 규모 !!

그래야 총액 건축비를 예측할 수 있는 가격인 평당건축비가 470만원인지 500만원인지 아님 200만원인지가 나올수 있는 것입니다.

 

그래야 총건축비라는 그것도 대략적인 총건축비라는 것이 나오는 것입니다.



[[ 오피스텔 공투 – 모순된 숫자들 ]]


GG의 수지분석표를 보면 상가는 대물로 한다고 하니 면적이 특정된 것이고 세대수는 어찌 잡았는지 126세대가 나오는데 규모는 나오지 않았습니다. 그런데 직접공사비를 470만원으로 평당건축비는 또 잡고 있습니다. 이는 진짜 앞뒤가 안 맞는 이야기의 연속입니다.

 

규모가 있어야 470만원이 적정인지 싼것인지 비싼것인지 나오는데

대뜸 교주는 비싸서 안했다고 하니 이 말은 말이 아니고 막걸리입니다.

 

더 웃기는 것은 이것이 비싸서 안했다고 하면서 GG 잡지 9월호의 오피스텔 공투 내용을 살펴보면 평당건축비를 500만원으로 잡고 있습니다. 여전히 규모는 없습니다.

 

묻고 싶습니다. 가설계는 하셨는지요?? 가설계는 없는데 연면적은 어찌 나온것인지요?? 세대수는 무엇으로 잡는것인지?? 그럼 주차댓수는 어찌 잡은 것인지요?? 건물규모가 없는데 평당건축비는 어찌 잡은 것인지요?? 오피스텔 하려는 노력은 하기는 하셨는지요?? 신탁은 어느 신탁인가요?? 신탁에는 어떤 서류를 제출했다는 말인가요?? 5년 기달리면 그 오피스텔 되는 것입니까 아님 10년인가요 아님 기한을 정할 수 없는가요??



[[ 오피스텔 공투 - 모순된 수지분석표에 해석되는 추측 ]]


오피스텔 공투 친절한 설명 마지막편

이 수지 분석표에 대한 나의 추측은..

 

가설계도 없이 만들어 진 것이다. 이 표를 만든 이는 분양업체의 직원으로 토지이용계획으로 최대 연면적을 구한 것이고,또한 이 직원은 기존의 다른 오피스텔의 직접공사비 평당건축비 470만원을 그대로 사용해서 그냥 연면적에 맞추어 규모만 늘린 것이다. 그러니 세대수가 엽기적으로 126세대가 나온 것이다. 연면적을 이 세대 수 나누면 각 세대가 운동장만한 어마어마한 크기의 오피스텔이다. 분양을 포기한 수준이다.

 

또한 이 표가 신탁에 들어갔다는 이야기는 그냥 웃겠다. 신탁에서는 검토를 위한 설계도를 원하지 이런 서류 원하지 않는다. 신탁은 설계도가 없다면 땅을 특정하여 알려주면 자신들이 설계도 만들어 검토에 들어간다는 답변을 해준다. 독자들도 궁금하면 아무 신탁에 전화 해서 오피스텔 추진한다고 질문하면 내가 한말과 같은 답변을 들을 수 있을 것이다.  

 

이상은 모두 소설 같은 추측이다.



[[ 오피스텔 공투 – 메리츠 서류한장 ]]





하나 : 여기서 말하는 귀사는 GG인가??

 

: 분당 서현역 주상복합은 지금까지는 진행한다는 서울에 있는 역세권 인기 지역이라고 한말은 까먹었는가 ??

카페 게시글은 보여드린다. 잡지의 광고도 보여드린다





: 메리츠가 말한 취급조건으로 대출을 받기 바람. 계약 뿐 아니라 인허가 까지 요구하고 거기다 채권보전조치도 하라고 하는군 잘 이행하기 바람


 

: 기타사항에서 분명히 금융참여 의향이 있다는 말이지 구속력이 없다고 하는데 뭐 이것이 진행의 증거라고 하는가??아님 이것이 사업성의 증거라 말하는가?? 단지 돈을 빌려줄 수도 있다는 말이지 그 외에 무엇인가??


 

다섯: 유효기간이 발급일로 3개월이니 언제 발송된 것인지도 모르겠으나 기간에 맞추어 진행하기 바람.


그럼 그 오피스텔 언제 만들어 지는지 알려줄 수 있겠군. 언제 준공되나??



부동산X파일은 진실이 밝혀지는 그날까지 계속됩니다.

http://cafe.daum.net/bujax



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