선한부자 카페, 죠수아의 투자방식에 대한 세이노의 생각 (2011.6.7. 21시 일부수정)

수정부분은 아래 초록색으로 표시됨

‘선한 부자’ 카페 운영자 죠수아는 2011년1월부터 “선한부자 1000인 프로젝트”를 진행하면서 은밀히 투자자를 모아왔다. 그러나 죠수아가 투자자를 모으기 시작한 것은 2008년도부터였고 굿윌자산관리(굿윌어셋 혹은 굿윌 1호로 불리움)라는 주식회사 법인에 투자하라고 주주들을 모으기 시작한 것은 2009년이었으며 굿윌홀딩스(굿윌2호로 불리움)라는 주식회사 법인을 만든 것은 2010년이었다. 그러면서 그는 주주투자자들에게는 액면가 5천원 주식을 2만원에 투자하라고 하였고(불법은 절대 아니다) 그 자금을 개인명의통장으로 받기도 했다(2만원 전액이 법인통장으로 입금되어 자본잉여금으로 계상되지 않았다면 횡령 및 배임에 해당된다.) 또한 전환사채라는 것도 발행했는데 형식만 전환사채이고 실제로는 채권채무관계이며 이 금액 역시 전액 법인통장으로 들어갔을 것으로 믿는다. 총투자액이 정확히 얼마나 모였는지는 죠수아가 알고 있을 것이나 수십억원보다 훨씬 더 많았던 것으로 추정된다.

아래 내용은 선한부자 카페에서 죠수아가 2011년 1월에 카페 공지사항에서 투자자들을 모으고자 “선한부자1000인 프로젝트”를 소개하면서 공개적으로 밝혔던 경매부동산 투자 내용들과, 굿윌어셋이라고 하는 카페에서 죠수아가 쓴 경매부동산 관련 글들(굿윌어셋은 선한부자 카페 회원들 중 투자자 혹은 투자희망자들만 출입하는 카페이며 그런 사람들 중 일부가 내게 죠수아가 쓴 글들을 보내주었다)을 발췌 취합한 뒤, 세이노가 분석한 글이다. 독자들은 이 글을 경매에 대해 보다 더 깊은 지식을 얻을 수 있는 기회로 삼기 바란다. [이 글은 복사가 가능하도록 "실전지식 게시판"에도 올려지며, 세이노로부터 저작권 동의 없이도 예외적으로 복사,이동,전재를 허용한다]

아래에서 노란색 부분은 죠수아가 쓴 글을 인용한 것이다.

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[ 대전 아파트 대지지분건: 굿윌홀딩스(굿윌2호)에서 낙찰받음 ]

제목: [2호]낙찰29억è11.4억(39%)

조상훈(죠수아) 2011/04/04 21:34:07

“ 법정 지상권 성립하지 않고…29억의 감정가 인정할만하고…손해볼일은 없어 보입니다…최장 4년은 걸릴수 있다는 것 각오해야 하고…대략 120개의 소송건이 발생합니다….12억대를 쓸까 하다가...님의 조언을 고려…11억대로 들어갔습니다…신설법인이라..취득세에서 불리하여…(안내도 될 …4%를 더 내나 싶습니다.) 그 가격만큼 뺐다 생각하고…(1억을 싸게 했으니…)….(굿윌1호는 취득세 중과가 없으니 4%만큼 이익이지요…).굿윌2호에서 받았습니다… 잠재적으로…15억 선의 수익을 기대하고 있습니다. *부동산을 투자의 주안으로 삼는 해는…내년까지 밖에 없는데…이 시간을 최대한 잘 활용하고자 합니다.”

-- 세이노 생각:

대전지방법원 경매3계 2010타경13848 물건이다. 지상에 아파트가 있는 대전시 정림동 290-6 290-8, 487 번지들의 대지 9932m2 중 4215.3 m2를 낙찰받은 것이며 감정가 29억 낙찰가 11억3천, 낙찰자는 굿윌홀딩스(이른 바 굿윌2호라고 하는 법인이다.)

1] 전체대지의 42.44%이며 대지 중 어느 부분이 누구 것인지 구분이 되지 않는 공유 형태의 지분이다. 굿윌홀딩스는 법이 인정하는 즉 정부의 허가를 받은 부동산투자 혹은 부동산매매 법인이 아니고 일반 법인(주식회사)이므로 보유물건이 있는 사업장별로 사업자등록을 내야 하고 이런 형태의 공유지분 소유자는 구분공유지분이 아니기 때문에 독립된 사업자 번호를 부여 받지 못하나(부가세법 제5조 및 서면3팀1211 2007.4.25) 다른 공유자들이 모두 집합건물(아파트)의 구분건물 소유자인 것으로 보이므로(290-8번지 기준) 사업자등록을 받을 수 있을 것으로 판단된다.

2] 법정 지상권은 최초 저당권 설정시 건물 비슷한 것이라도 있었다면 모를까 그런게 없었다면 성립하지 않는다고 보는 것이 맞다. 건물은 1987년에 준공된 것이고 대지는 1990년에 경락되어 소유권이전이 발생하였음으로 보아 법정지상권은 성립하지 않는 것으로 일단은 보여진다. 그러나 밑에서 설명하겠지만 이게 다가 아니다.

3] 집합건물의 전체 대지 중 일부분이기 때문에 건물철거나 대지양도 소송은 불가능하나 지료를 받거나 대지권을 매매할 수 있기 때문에 굿윌홀딩스는 지료나 대지매매를 통해 수익을 거두고자 하는 목적을 갖고 있는 것으로 보인다.

4] 그렇다면 지료는 어떻게 결정할까? 흔히 알기로는 시가의 5-6% 정도를 적정 지료로 생각하는데 이게 말처럼 쉬운 게 아니다. 받는 쪽은 많이 받으려 할 것이고 주는 쪽은 조금 주려고 하기 때문에 대부분 법원의 판결을 구하게 되는데 낙찰자가 개인이 아니라 굿윌홀딩스라는 법인이라는 사실이 아주 불리하게 작용하게 된다. 법원은 법인세법 시행령 제89조의 4를 인용하여 공시지가의 100분의 50에 상당하는 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액을 기준으로 삼을 수도 있기 때문이다. 때문에 지료 수입은 크게 기대할 것이 못된다.

5] 게다가 지료를 받을 수 있게 될 경우, 그것은 대지 임대이므로 부가가치세 10%를 내야 한다는 것을 잊어서는 안되며 임대관련 수익과 비용을 다른 사업에서의 수익과 비용과는 별도 분리하여 계산한다는 것도 기억하고 그 임대 수익에 대하여 당연히 법인세를 납부하여야 한다.

6] 굿윌홀딩스에서 내심 바라는 것은, 아파트 건물 소유자에게 지분매매를 하는 것일 것이다. 그리고 그게 최선일 것이다. 그러나 이제 건물 소유자 입장에서 생각하여보자. 공시지가의 절반에 정기예금이자율을 곱한 금액만 주면 법적으로 지료지급을 인정받을 수 있는데 과연 그 땅을 비싸게라도 사고 싶어질까? 게다가 건물소유자들이 선임한 변호사가 세법과 판례를 아는 똑똑한 사람이라면(이런 소송에서는 변호사의 역량이 상당히 중요한데 병아리 변호사들은 어림없고 이런 사건들을 다루어 본 경험이 있는 판사출신의 변호사가 아무래도 유리하다) 굿윌홀딩스가 법인임을 물고 늘어지면서, 지방세법에서는 법인의 경우 장부가격을 시가로 인정한다는 사실을 밑바닥에 깔아 놓고 소송을 준비할 것이다.

7] 특히 감정평가상 평가가액 29억 이외에 “제시외건물소재로 소유권행사제한 시가액”이 약 20억원으로 명시되어 있다는 사실은 소송에서 굿윌홀딩스에게 약점으로 잡히게 된다. 소유권행사제한이 있음을 이미 알고 있었고 그 행사제한의 정도가 예상보다 더 크기 때문에 그 시가액 보다도 훨씨 더 낮게 입찰을 한 것이 아니냐는 공격을 받기 때문이다. 소유권행사제한 사실이 있음을 알고 있었는가 모르고 있었는가는, 법정지상권이 성립되는가 아닌가 하는 문제를 따질 수 있는 대지의 최초 경락시점(1990년)에서는 전혀 문제가 되지 않을 것이지만 , 그로부터 무려 20여년이 지난 시점에서 이루어진 경매에서는 그것이 충분히 화두가 될 수 있기 때문이다. 부당이득을 취하려는 투기적 의사를 갖고 지분을 비업무용 부동산(여기에 대해서는 밑에서 설명한다)으로 매입한 것이라는 건물 소유자들의 공격에 대비하여 내세울 만한 방패도 마땅치 않다. 부당이득이 아니라는 것을 입증하려면 일반적인 정기예금이자 정도에 약간을 더 할 수 있을 뿐인데 그 정도 금액을 받아서는 법인세 내고 나면 별로 건질게 없을 것이다.

8] 게다가 아파트 소유자들이 집단으로 매수청구권을 행사하면서 대지가격을 협상하는 경우도 대비하여야 하지 않을까? 결국 굿윌홀딩스가 원고로 제기할 소송은 120개가 아니라 하나이고 다수 아파트소유자들이 피고가 될 것이다.

9] “최장 4년은 걸릴 수 있다?” 글쎄다. 1990년에 대지를 경락받았던 사람들이 1987년에 완공된 그 아파트 소유자들을 상대로 대지지분을 팔기 시작했으나 그로부터 14년이 지난 2004년에도 다 처리하지 못하였고 그 처리하지 못한 잔여지분을 2004년에 인수한 회사도 거의 지분매도를 못하다가 결국 2011년에 그 잔여지분이 다시 경매로 넘어온 것이고 그것을 굿윌홀딩스에서 매입한 것이다. 즉 잔여지분에 해당되는 아파트 소유자들이 1987년부터 무려 23년을 끌어왔다고도 볼 수 있는데 과연 앞으로 4년 안에 해결이 될까? 1990년에 대지를 경락받은 사람들과 2004년에 잔여지분을 경락받은 회사는 머리가 나빠서 이 문제를 해결하지 못하였던 것일까? 과연 그럴까? 대지권 없이 10년 이상 버티고 있는 집합건물들이 서울에도 도처에 깔려있는데? 왜 이게 해결이 쉽지 않은가 하면 아파트 소유자들이 지료는 주면서 “네가 싸게 팔면 사겠다”고 하는 경우, 취할 수 있는 대안이 결국은 그 대지지분을 다시 경매로 넘기는 것 이외에는 뾰족한 수가 없기 때문이다.

10] 기본적으로 굿윌홀딩스(이른 바 굿윌2호)이건 굿윌자산관리(이른바 굿윌 1호)이건 간에 둘 다 주식회사이고 법인등기부등본의 사업목적에 부동산임대업 및 부동산매매업이 들어가 있지만 허가를 받은 리츠도 아니고, 부동산 매매업을 영위하는 법인으로도 볼 수 없다. 왜냐하면 부동산 매매업은 (1) 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도하거나 (2) 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지․등으로 분할 판매하는 경우에만 해당되고 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에만 부동산매매업을 영위하는 것으로 보기 때문이다. 따라서 굿윌홀딩스가 법정지상권이 없거나 취약한 대지를 경매로 취득하는 모든 부동산은 기존 건물을 철거한 뒤 건설사(부동산개발업등록이 되어 있는 건설사가 요구될 수도 있다)와 계약을 하고 실제로 공사를 하는 도중에 제3자에게 양도하지 않는 이상 비업무용부동산이며, 비업무용부동산은 매매차익에 대해 양도소득세를 납부하여야 하지만, 그러나 한시적으로 법이 아래와 같이 바뀌었다.

즉 법인세법 제55조의 2, 8항에 의하면, 비업무용부동산도 2012년12월31일까지 양도하면 양도세 중과없이 법인세만 내면 되고 법인세법 부칙 제9673호(2009.5.21) 제4조는 2012년12월31일까지 취득한 자산 양도시에는 법인세만 내면 된다고 밝혀준다(소득세법도 비슷하다). 즉 법인을 이용하여 2012년12월31일 이전에 부동산을 취득하는 경우에는 비업무용일지라도 추가 양도소득세 대신 법인세만 내면 된다. 죠수아가 “부동산을 투자의 주안으로 삼는 해는…내년까지 밖에 없는데…”라고 말하는 이유가 그 때문이다.

하지만 그 특혜가 대단한 것이라면 돈 많은 법인들에서 부동산 매입에 열을 올려야 하는데 그렇게 하지 않는 이유도 있지 않겠는가. 죠수아가 알고 있는 그 특혜내용을 다른 법인들에서 모르기 때문일까? 천만에. 양도소득세에 대해서는 특혜가 있지만 법인세무회계에서는 비업무용 부동산에 대한 채찍이 아래와 같이 시퍼렇게 남아있기 때문이다.

11] 법인세법 시행령 제49조는 비업무용 부동산에 대하여 유예기간을 주고 있고 시행규칙 제26조 1항은 건축물 또는 시설물 신축용 토지는 취득일부터 5년, 부동산매매업이나 자영건설업자는 취득일부터 5년, 그 이외에는 취득일부터 2년의 유예기간을 주고 있기는 하지만(굿윌홀딩스이건 굿윌자산관리이건 모두 여기에 해당된다), 시행규칙 제26조 9항은 “당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우에는 취득일부터 양도일까지의 기간”을 모두 비업무용부동산 보유기간으로 보고 있으므로 유예기간이 있는 줄로 알고 세무회계를 처리하였다가는 나중에 가산세까지 내야 하는 상황이 발생할 것이다.

결국 부동산매매업이나 자영건설업자가 아닌 일반법인에서 투자목적으로 산 비업무용부동산은 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하거나(결국 공매로 처리하라는 뜻이다) “전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에” “법인세법 제52조의 규정에 의한 시가 이하”(싸게 팔라는 뜻이다)로 그 가격의 70% 이상을 6개월 이내에 수령하는 조건으로 3일 이상 공고하고, 공고일로부터 1년이내에 계약을 체결하여야 하며, 그게 안되면 또다시 이번에는 처음 공고 가격보다 10%를 낮추어 공고하여야 하고…

12] 게다가 법인세법시행령 제50조와 시행규칙 제27조에 따라 그 자산을 취득,관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비(리모델링이 포함된다) 및 이와 관련되는 비용은 모조리 다 손금불산입하여야 한다. 이게 법인으로서 볼 때는 보통 타격이 되는게 아니다. 소송관련 모든 비용도 모두 다 손금불산입이다. 법인세를 내야 한다는 말이다

이게 다 무슨 소리인가 하면 법인세법에 흐르는 정신은, 투기할 목적으로 비업무용부동산을 사거나 보유하면 큰코다칠 줄 알아라 라는 뜻이다. 이제 왜 돈 많은 법인들에서 2012년12월31일 이전에 비업무용부동산을 구입하거나 양도시 양도세 중과가 면제되는 특혜가 있음에도 불구하고 시큰둥해 하는지 이해가 가는가?

13] “신설법인이라..취득세에서 불리하여…(안내도 될 …4%를 더 내나 싶습니다.) 그 가격만큼 뺐다 생각하고…(1억을 싸게 했으니…)….(굿윌1호는 취득세 중과가 없으니 4%만큼 이익이지요…)” – 신설법인이 취득세를 2%가 아닌 6%로 내는 경우는 사업용부동산을 과밀억제지역에서 취득하는 경우에만 그러한데 그 과밀억제지역은 대전이 아니라 서울 수도권이다. 지방세법에서 수도권과밀억제지역이라는 말 대신에 대도시라는 말이 더 많이 사용되기에 착각한 것 같다. 또한 굿윌홀딩스는 부동산매매업 법인이 아니므로 모든 취득 부동산은 사업용부동산이 아니며 모조리 비업무용부동산이다. 따라서 신설법인도 2%만 내면 된다.

14] 결론: 과연 손해볼 일은 없을까? 내 생각은 늪에 빠져버린 것이다. [ 공법상 이 대지가 아래 진주 아파트 부지건인지도 체크해봐야 할 것이나 그럴 것 같지는 않아서 체크하지 않았다.]

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[진주 아파트 부지건: 굿윌자산관리(굿윌1호)에서 낙찰받음]

제목: 낙찰 4.9억 = =>1.49억 진주대지[10월1일 사진추가]

조상훈(죠수아) 2010.8.5 12:53:00

“법정지상권 게임이라 역시 3-4년을 끌 수 있습니다만…기대되는 수익이 큽니다. 60명을 상대로 싸움이라…..행정소요가 많기도 하겠지만 그거하라고 제게 법인을 그리고 투자를 하신 것이니…불평할 거야 있겠습니까…법정지상권과 지분이 합쳐지면…게임이 아주 복잡해져서(저희 고문변호사는 패스할 것을 권하더이다)…판사가 보정명령을 몇 번 내리면….서류작업이 상당히 힘들어지지요…60개 세대에 보낼 내용증명만도 장난 아니겠습니다…법무팀이 별도로 있다면 갖고픈 물건들 많지요….(제가 다해야해서) 문제이지요…차차 그날이 올것을 기대해 봅니다…. 부동산법무팀, 상장사 채권팀 그렇게….최소 2억에서 최대 3억까지 수익화할 수 있을 것으로 봅니다…위성사진이네요..[9월30일자로 잔금치루고 글에 첨가합니다] 기다란 아파트 부지의 지분입니다. 아주 반듯하지요….ㅎㅎ 이제 게임시작합니다”

----세이노 생각:

온비드 관리번호 2009-14363-001(경남지사, 압류재산)이며 진주시 신안동 414번지의 대지인데 지상에 아파트 60채와 상가 1개가 있는 대지 4008m2 중 702.71m2를 공매에서 취득한 것이다. 그래서 조상훈은 60개 세대를 상대로 지상권싸움을 생각한 것이다. 경매관련한 일은 조상훈이 말하듯이 투자자 개인이 “다해야해서 문제”이다. 휘하에 법무팀이건 채권팀이 건 뭐가 있건 간에 그 팀을 이끌 사람의 능력과 지식이 결여되어 있다면 있으나 마나이다. 고문변호사? 물론 전혀 도움이 안된다. 자, 내 말을 똑바로 들어라.

1] 등기부를 확인하여보면 아파트60채는 6층 아파트이며 1층 전체 바닥 면적이 858.82m2이고 상가는 1층 바닥면적이 42.25m2이다. 즉 두개 다 합치면 건축면적은 901.07m2이다. 토지이용계획을 확인하여 보면 이 땅은 제2종일반주거지역에 자연경관지구이다. 이제 건폐율을 구해보자. 901.07/4008=22.42%가 나올 것이다. 이거 좀 이상하지 않은가. 건폐율은 대부분 10%단위로 떨어지므로 한계는 30%였다는 말이 된다. 아파트나 상가를 짓는 건설사 혹은 시행사는 아무리 마음씨가 좋고 착한 경우라도 건폐율은 최대한 채우려는게 공통된 심리인데 겨우 22.4% ? 제2종일반주거지역에 자연경관지구라면 30% 정도는 나올텐데 어째서 건폐율이 22.4% 밖에 안될까 당연히 고민했어야 했다(건축법을 알아야 투자를 제대로 할 수 있다고 내가 이미 10년 전에 말했었다.).

2] 게다가 이 땅의 본래 소유자가 주식회사 진주주택이라고 하는 회사였고 주택건설과 택지조성을 주업으로 하던 회사였으나 1999.12.2 해산하였고 2003.12.11 청산종결되었다(잊지 말아라. 부동산의 예전 소유자를 파악하라는 것도 이미 내가 10년 전에 동아일보에서 말한 내용이다). 등기부를 보면 진주주택은 1989년에 이 땅을 매입하였고 1990년 12월에 아파트와 상가를 준공하였다. 그리고 이 땅에서 702.71m2(굿윌자산관리-굿윌1호-에서 낙찰받은 지분)에 대하여 가압류가 최초로 들어온 시기는 2001년이다. 2001년은 회사가 해산한 이후이고 청산이전이었다. 왜 진주주택은 1990년12월에 아파트와 상가를 준공하고 나서 702.71m2를 10년이나 갖고 있었을까?, 멍청해서였을까? 죠수아 만큼 알지 못했기에? 정말 그럴까? 를 생각했어야 했다.

3] 또한 등기부를 보면 진주주택은 1989년에 이 땅을 매입한 이후 1990년12월에 아파트와 상가를 준공하기까지 대지구입비가 모자랐다거나 공사자금이 모자랐다거나 한 흔적이 전혀 없다. 왜냐하면 금융권에 담보설정을 한 사실이 나타나지 않기 때문이다. 진주주택이 702.71m2를 개인에게 담보로 제공하고 돈을 빌린 것은 1997년3월19일이었는데 채권최고액이 겨우 8천만원이었고 그로부터 9개월후인 1997년12월22일 이번에는 채권최고액을 1억5천만원으로 하여 5명으로부터 돈을 빌렸다.

4] 이상 3개의 사실들을 엮어보면 이게 아파트 60채가 사용하는 대지지분이 아니라는 것을 눈치채야 한다. 진실은 이렇다. 진주주택은 이 땅을 한 필지로 구입하였던 것이 아니고 12~13개의 필지를 (아마도 복수의 소유자로부터) 구입한 뒤 하나로 합병한 것이다. 진주주택에서 아파트와 상가의 건축면적 901.07m2를 갖는데 필요한 대지면적은 건폐율 30%로 잡으면 3003.56m2면 되지만 그렇게 빡빡하게 건폐율을 잡으면 허가권자가 뭐라고 하게 되고 조경이나 주차 같은 조건들도 충족시키려다 보니 건축에 필요한 대지면적은 3305.29m2가 되게 된다. 그런데 왜 진주주택은 4008m2를 샀던 것일까? 소규모 필지를 여러 개 갖고 있던 주인이라면 당연히 필지 하나는 안팔려고 하고, 살려면 (별로 쓸모 없는 땅도 함께) 다 사가라고 하기 때문이다. 결국 진주주택은 4008m2를 갖고 있었지만 아파트 60채와 상가의 지분으로는 3305.29m2를 할애하고 나머지 702.71m2는 지분분할 없이 그냥 보유하게 된다.

무슨 말이냐 하면 아파트 60채와 상가 건물 소유자들 모두는 다 자기 대지지분을 이미 갖고 있다는 말이다. 내 말이 의심스러우면 그 아파트 60채와 상가의 등기부등본을 모조리 다 열람해봐라. 대지지분이 없는 아파트는 단 하나도 없을 테니까(이는 곧 지료를 청구할 대상이 하나도 없다는 말이며 법정지상권 운운하며 60채 아파트 주인들에게 내용증명을 보내면 창피만 톡톡히 당할 것이다).

5] 그렇다면 왜 진주주택에서는 이 702.71m2를 지분분할하여 별도로 건물을 추가로 지어 팔거나 아니면 지분분할하여 매도하지 않고 계속 보유하고 있었을까? 지적도를 봐라. 그게 반듯한 땅인가. 마치 돼지 모양으로 생긴 땅이고 머리 부분에는 상가가 있고 몸통 쪽에는 아파트가 있다. 702.71m2를 분할하려면 앞다리 부분과 뒷다리 부분을 잘라내야 하는데 2개의 맹지가 된다. 물론 대지 내에 도로를 만들면 되지만 4미터 이상 되는 도로를 돼지 목 부분에서부터 시작하여 앞다리와 뒷다리까지 연결하려면(게다가 그 부분은 평지도 아니고 뒷동산같이 생겼다) 그 도로 면적만 해도 상당히 소요되기에 아예 포기한 것이고, 이런 땅을 살 사람도 없고 담보로 금융권에서 돈도 빌리지 못하니까 어리숙한 개인들에게서 돈을 빌린 뒤 안 갚고 회사청산하고…그렇게 된거다. (그렇다면 왜 진주주택에서는 하다못해 나중에 공유지분분할도 하지 않았을까? 여기에 대해서는 밑에서 설명하겠다.)

6] 상황이 이런 건데 무슨 60명 상대의 싸움? 내용증명? 보정명령? 2억에서 3억의 수익? 게임시작? 천만에. 법적으로 대지사용료를 청구할 대상도 없는 이상한 쓸모 없는 땅을 149,060,000원에 구매를 하고 취득세와 등록세를 낸 것이고 앞으로 재산세도 내야하며…..

결국 남은 방안은 아파트 및 상가의 소유자 60 여명을 상대로 공유지분분할청구소송을 해야 하는데 자기들 대지지분을 이미 보유하고 있는 마당에 그쪽에서는 관심도 없을 것이고 결국 판사는 경매로 처리하고자 할 것이나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 상대방의 대지지분만 경매대상으로 삼지는 못하므로 경매대상이 되는 것은 전체 대지가 아니라 굿윌자산관리의 702.71m2가 될 것이다. 즉 공유지분분할을 하려고 소송을 냈는데 자기 땅만 경매로 넘겨지게 된다는 말이다.( 진주주택에서는 공유지분분할 소송을 통해 경매가 진행되어도 아무도 안 살 것이라고 예상하고는 아예 어리숙한 개인들의 등이나 쳐먹자는 쪽으로 방향을 튼 것이었다.)

7] 결론: 이것 역시 늪에 빠진 것이다. 죠수아는 이 근처에 진주검찰청 청사가 세워지고 있어서 땅값이 오를 것이라는 기대까지 하는 모양인데, 개꿈이다. 최선의 방법은 아파트 및 상가의 소유자들이 지적도에 분할선을 그어주는 대로 받아들인 뒤(아마도 맹지 2필지가 되지 않을까 싶은데 도로 사용료를 그들에게 납부하겠다고 약속하면서 도로를 내어 달라고 하면 그나마 숨통은 트일 것이다), 어린이 놀이터나 만들어 기부하면서 선한 부자가 되거나, 나무나 심어 나무장사나 하거나(임업소득은 세제 혜택이 있다), 아니면 주차장이라도 만들어 주차료를 받거나…. 하는 것이 최선의 해결 방안이 아닐까 싶다.. ( 분할된 대지를 인접 대지 소유권자에게 판매하는 방법도 있지만 이미 주변에 집합건물이 들어선 것 같으므로 아무도 관심없을 것 같다). 물론 비업무용 부동산이므로 관련된 비용 모두 전액 손금불산입될 것이다. 결론적으로 이 대지지분을 구입한 비용은 날린 것이라고 보는 게 타당하므로 사회복지공동모금회 같은 곳에 기부하여 선한 부자라는 평판을 받고 손비처리하는 게 좋을 것이다.

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[ 부산 아파트 대지건: 굿윌자산관리(굿윌1호)에서 낙찰받음]

제목: 낙찰확정.잔금마감.3/26 감정가 60억-à 12억 낙찰(사진추가)

조상훈 2010/03/25 19:05:14

“아파트 부지입니다…아파트 신축…64개호…34평형….현재 입주 완료…우리는 땅을 팔거나 건물을 가져오거나… 법정 지상권이 성립하지 않음으로….제 강의를 다들 들으셨을터이니…아시지요…온전한 감정가는 60억이 옳습니다….3-4년에 걸친 장기 게임이 되겠지만…최대 …120억 게임입니다…기대할 수 있는 최대치는…70억까지도 한번 노려볼 수 있는….적어도 30억에서 50억 정도는 기대할 수 있다는 뜻…”

---세이노생각:

최저입찰가 977,500,000원이었는데 혼자서 공매에 참가하여 1,183,330,000원을 써내서 최저 낙찰가 대비 121.1%로 낙찰받은 물건이다.지번은 부산시 사하구 괴정동 26-1 이며 물건관리번호는 2009-06559-001 자산관리공사 부산지사에서 2010년3월25일 진행된 물건이었다. [아래에서 초록색 표시한 부분으로 삭제표시가 있는 것은 2011.6.7 21시경에 삭제한 것이며 삭제표시가 없이 초록색 표시가 된 부분은 2011.6.27 21시경에 추가한 부분이다.]

1] 법정지상권이 성립하지 않는다는 것은 맞다. 그 아파트를 지은 건축업자는 유치권을 주장할 것이나 이런 경우 유치권은 인정받지 못할 가능성이 높아 철거를 진행할 수 있다. 게다가 기존 아파트를 건축허가 받았을 당시에는 녹지지역이었으나 지금은 제1종 일반주거지역으로 변경되었고 이는 곧 건폐율과 용적율이 대폭 증가하였으므로 대지의 효용가치가 크게 증가하였음을 의미한다.[이 부분을 취소한다. 부산시도시계획조례를 살펴보니 철거비와 기타 등등을 생각하면 큰 이익이 없다] 여기까지만 보면 한번 투자해볼 만한 물건으로 보인다.

2] 그러나 지적도를 자세히 보면 26-1 대지는 도로와 접한 면이 4미터도 안되는 거의 맹지수준의 대지이며 도로와 연결되기 위해서는 26-1과 접하면서도 도로와 접한 대지가 필요한데 지적도상으로 볼 때 26번지, 26-6 번지, 26-2번지가 그런 대지에 속하며 현황으로 볼때는 26-2번지가 도로로 사용되고 있다. 그런데 이 26-2 번지는 공매대상이 아니었고 소유자는 1997년에 26-1번지의 지분 일부를 사서 2000년에 166m2를 26-2 번지로 분할 소유하다가 2002년에 경계정정을 통해 그 면적을 198m2로 늘린 현재 72세의 남성이다(만만한 상대로 보지 말아야 함을 알아라). 26번지는 부산시에서 2010년 매입하였으나 용도는 불투명하다.

26-6번지는 그곳과 떨어진 곳에 있는 26-5번지와 소유자가 같은데 2006년에 또다른 인물이 구입하였다.

3] 2010년12월30일 죠수아는 부산을 다녀왔다고 하면서 “사실상 우리가 받아둔 2500평 토지가 …맹지이지요. 그 진입로 1평 남짓한 것이….우리 것이 아닌 까닭에…뜀뛰기를 해 더 건너버릴 수 있을 그 1평 남짓한 것 때문에 맹지이니…ㅎㅎ 금번 부산행은 그걸 확보하기 위한 길이었네요. 당연 단독입찰일거라 예상했지만…절대 놓쳐선 안될 것인지라….조금 높은 가격에 받았습니다. 2100만원선.”이라고 언급한다. 그러나 나는 이게 어느 부분을 의미하는지 지적도를 아무리 보아도 실력이 없어서 도무지 찾지 못했고 정말 궁금하다. 지금도 궁금하다.혹시 수도지와 관련된 것일수도 있을 것 같기도 한데 모르겠다. 진입로를 확보하기 위해 조상훈이 추가로 매입하였다는 1평이 과연 어디일까? 게다가 이 대지를 낙찰받은 시점이 2010년3월이었는데 진입로를 9개월이 지난 2010년12월30일에 입찰하여 낙찰받았다?? 이게 무슨 뜻일까? 2010년3월에는 사실상의 맹지인 것을 모르고 낙찰받았다는 뜻이다. 요행히 뒤늦게라도 진입로를 마련하였다면(그것이 정말 사실이라면) 다행이지만 그것이 사실이 아니라면 문제가 꽤 복잡해진다.

4] 진입로가 실제로 확보되었다면 철거한 뒤 다시 건축하는 경우 이익이 대폭 발생할 가능성은 이 높다.[높지않다] 왜냐하면 기존 아파트들을 철거하고 나서 다시 건물을 지었을 때 기존 건물보다 훨씬 더 많은 면적의 아파트를 더 높게 지을 수 있고 그래서 이익이 훨씬 더 증가한다는 것을 굿윌홀딩스에서 입증할 수 있게 되기 때문이다. 입증하여야 철거가 고려된다. 그러나 그 이득이 기존건물을 철거하고 신축하여 얻는 수익이 기존건물을 매입하여 얻는 수익보다 하는데 소요되는 비용을 압도적으로 초과하게 됨을 입증하여야 할 책임은 대지권자에게 있다

내가 판사는 아니지만 그렇게 쉽사리 철거명령이 법원에 의하여 내려질 것으로는 생각되지 않는다. . 명백하게 문서로 드러나는 지상권 보유 서류가 없다 할지라도 그렇다고 해서 그런 건물을 다 철거하는 것은 사회적 재산낭비 아니냐는 고려도 있음을 염두에 두어야 하며 대법원에서 확정판결이 나오기 까지는 누구도 장담할 수 없는 문제이다. 그러나 오늘 확인해보니 상대가 자신의 권리 위에서 아직까지는 쿨쿨 잠을 자고 있다는 사실과 굿윌의 로펌이 그래도 대형 로펌에 속한다는 것과 기타 XXXXX 등을 감안하면 쉽게 철거명령을 얻을 수도 있어 보인다.

5] 굿윌홀딩스에서 택할 수 있는 다른 길은 지료를 받거나 대지를 매매하는 것인데 지료는 건물 소유자들이 단합하면(이런 건 단합이 잘된다) 최종 법적 결론은 공시지가(2011년 현재 공시지가 총액은 29억155십만원) 의 2분의1 의 정기예금 이자가 될 것이므로 결국 14억5775만원을 정기예금한 셈이 될 것이다. 시중은행 정기예금 금리는 현재 4.4% 이므로 6414만원을 지료로 받게 되고 투자액은 11억8333만원이므로 투자수익은 5.42%가 되므로 성공적 투자가 될까? 등록세는? 취득세는? 국민주택채권은?(부산시이므로 5%를 사서 할인해야 할게다.) 상대가 자신의 권리 위에서 잠자는 한 공시지가 기준이상으로도 지료가 결정될 가능성이 있다.

6] 과연 64개호의 건물 소유자 혹은 분양권자 혹은 건축업자는 일심단결하여 지료를 잘 낼까? 아니면 어떤 놈은 내고 어떤 놈은 안낼까? 네가 땅주인이니까 이 건물 사라 하면서 매수청구권을 요구하면? 과연 3-4년만 버티면 이길 수 있을까? 그런데 어째서 첫번째 사건에서는 무려 23년간이나 지분 매매가 성공하지 못했을까? 과연 “30억에서 50억 정도는 기대할 수” 있을까? 상대방 변호사가, 굿윌홀딩스는 법으로 인정받는 부동산 투자회사도 아니며 이 회사가 본 사건 대지를 경락받은 것은 비업무용 부동산을 투기적 목적으로 매입한 것 뿐이고 이는 곧 순전히 부당이익을 노리고 입찰에 참가하는 탐욕스러운 회사라고 권리남용을 하고있다고 법정에서 외치면 뭐라고 말할 것인가? 차라리 건물을 싸게 사는 것이 어떻겠느냐고? 사서 장기 임대사업자로 등록하려고? 음…그럴 수는 있겠다만 오랫동안 잠겨야 할 돈이 많이 필요할게다. 상대방이 잠자고 있는데 무슨 말이 필요하랴. 왜 잠자고 있는지는 좀 수상하다. XX건 처럼 부산으로 사건이 이송되기를 기다리는 것일까?

7] 여기서도 철거후 건물을 짓는 중에 매도하지 않는 한 (그 비용이면 기존 건물을 싸게 사는게 더 좋아 보인다. 그래도 꽤 많이 벌 것 같다. 상대방이 계속 잠잔다면.) 이 대지는 비업무용부동산이므로 관련 비용은 모두 손금불산입된다. (아예 굿윌자산관리에서 건설사 면허를 받아 일을 추진하면 어떨까 하는 생각도 들텐데 건설사 면허 유지 조건을 체크해보면 그것 역시 만만하지 않음을 알게 될 것이고 이 대지의 경우에서는 건설사 면허만 필요한 것이 아니라 부동산개발업 면허도 필요하다는 것도 염두에 두어라. 부가비용이 만만치 않게 들어간다는 말이다.)

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[파주 연립주택 대지: 굿윌자산관리(굿윌1호)에서 취득]

제목: 낙찰~!2008-21453(2억700, 71%. 1억원 차액확보)

조상훈(죠수아) 2010/03/11 12:05:31

“3달전부터 기다렸던…최종입찰가 2억7815만2천원.감정가 대비 71%이네요…. 법정지상권 성립하지 않습니다. 16개호가 그 땅위에 살고 있네요…. 최대 2억에서 최소 1억은 더 벌 수 있는 건이겠네요. 최장 3년을 끌 수도 있고…. 서로 이야기를 잘한다면 1년 이내 원금 수준은 회복할 수 있고…법인의 두번째 부동산 취득입니다…”

---세이노 생각:

2008타경21453 의정부 고양지원 경매. 굿윌자산관리(이른 바 굿윌1호 법인)에서 낙찰. 파주시 조리읍 등원리 201-3번지 소재 토지 797m2를 지상건물 제외하고 낙찰받음. 최저가 249,939,000원이었으나 2억7815만2천원에 낙찰. 입찰자는 굿윌 뿐이었음. 감정평가서에는 “다세대주택 건물은 등기부 및 건축물대장 미등재 상태”라고 언급됨. 2010년 공시지가는 249,000원, 2011년 공시지가는 252,000원이므로 2011년 기준 공시지가는 200,844,000원임.

1] 앞에서의 사례들에서 지적한 사항들을 참조하여 적용하여 보면 됨. 다만 16개 다세대주택의 소유자 혹은 거주자들이 넉넉한 사람들은 아닐 것이므로 변호사나 제대로 선임할 수 있을지는 의심스럽다.

2] 사족: 보아하니 시골마을인 것 같고 넉넉치 못한 사람들이 살고 있는 16개의 다세대주택이라…. 왜 여기서 막심고리끼의 연극 “밑바닥에서”가 생각나는 것일까? 밑바닥에서 사는 사람들이라면 그들에게 좋은 일 하는 쪽으로 그냥 싸게 넘기면 진짜 선한부자가 되는 것이고 굿윌1호의 주주들도 그 정도는 받아들이지 않을까? (그러나 그 건물 소유자가 1명이라면 얘기가 물론 달라져야 한다. 수익추구로 나가도 된다. )

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[화성 연립주택건: 굿윌자산관리(굿윌1호)에서 취득]

제목: 법인 첫 부동산취득(감정가 8억==> 3.37억 낙찰) 리모델링후 사진첨부

조상훈(죠수아) 2010/01/28 13:25:25

“그동안 계속 경매기회를 보고 있었는데….차순위와 1% 차이…총 입찰자가 네명…화성소재 연립주택입니다,12개호. 8억감정가, 3억3천700 낙찰가.

보수적으로 볼 때 잠재수익 2억 확보했다고 보는데…리모델링할 계획…투자금이 5천정도 더 들어갈 수 있는데…최소잠재수익 3억 확보라 봅니다…채권이나 실물주식은 공개할 수 없지만 확보한 부동산은 공개해도 될 듯 하네요….현공시지가 464,000원…토지가액만 172.608,000원…감정평가서상 감정가는 …토지가액만 256,689,000원….임차인의 보증금 전액인수와 리모델링 공사비를 모두 감안한 경우 추가비용이 1억원 정도 소요될 것으로 예상…인근 …아파트 임대가 현황(KB시세) 16평형 500만언/월30~35만원, 21평 500만원/월40만원 현제 매물이 없고 방 2개 구조…..리모델링후 임대예상가 500만원/월 35만원, 1000만원/월30만원 ….총투자액 46,000만원, 500만원/월35만원 à년 12.6% 수익, 1000만원/월30만원à년 12.7% 수익, 8% 수익률역산à5억8500만원 6% 수익률 역산à7억6000만원

…… 현 시점(2월6일,토) …인수할 자금이 거의 없을 것으로 판단되며….세금 및 공사비 모두 7천 이내로 마무리를 지을 수 있을 듯…..[2010.7.30 첨가합니다] ….현재 전세 1개호 월세 10개호 ..모두가 임대되엇을 때 현황은 보증금 1.15억 월세 385만원 입니다….월세를 보다 현실화시킬 생각입니다….주변 부동산에 매매가는 7억3500만원에 내놓았습니다….급하지는 않지요…묶인 자금이 3억이 채되지 않은데..월 400가까이 현금흐름이 발생….”

1] 화성시 정남면 신리 28-6 연립주택건물과 대지 전체에 대한 경매였고 수원지법 2계 2005타경51579 사건이었다. 개인이 했다면 성공한 투자에 속한다. 문제는 이것이 굿윌자산관리(이른 바 굿윌1호)라는 법인으로 투자했다는 것인데 뭐가 문제인지를 전혀 모르는 것 같다. 첫째 최초 법원감정가에서 토지는 423,600,000원이고 건물은 376,400,000원이 되는데(합계 8억) 그것을 7억 3500에 팔았다고 치자. 이때 그 감정가하고는 상관없이 건물가를 다시 산정해야 하는데 세무서에서는 최초 감정가 376,400,000원에 리모델링한 비용을 더하여 건물가로 생각할 것 아닌가. 그리고 그 건물가에 대해 10% 부가가치세를 내라고 할 것이다. 즉 약 4천만원 정도는 부가가치세를 납부해야 한다, 왜? 부가가치세 사업자의 자산 양도이므로.

2] 임대료가 보증금 1.15억원에 월세 385만원이라…. 누구마음대로? 굿윌 자산관리라는 회사는 법인사업자이므로 월세를 받으면 10%를 부가가치세로 납부하여야 하고 세입자에게 계산서를 발행하여야 한다. 그 의무를 수행하지 않으면 벌금이 월세 받았던 것의 거의 절반 정도를 토해내게 된다. 또 1억15백만원은 보증금이므로 간주임대료 부가가치세를 납부해야 한다.

3] 또 그 법인에서 이 물건을 팔아 양도수익을 얻었을 때는 양도세는 내지 않지만 법인세는 내야 한다. 부동산 임대를 하는 법인의 임대관련 수입과 지출은 다른 사업 종목들과 분리 계산된다는 것을 아는지도 의심스럽다. 결정적으로 굿윌자산관리에서 모르는 것 같은 사실이 있다. 굿윌자산관리는 정부의 허가를 받은 부동산매매 법인이 아니고 일반 법인이며 이런 부동산의 취득은 비업무용 부동산임은 이미 지적한 바 있다. 이미 말했듯이 비업무용부동산을 유지,보수 관리하는 비용은 손금불산입이다. 즉 등록세, 취득세, 리모델링비용, 재산세 등등 심지어 현장 방문 교통비용 조차도 모두 다 손금불산입하여야 한다. 즉 리모델링 비용이 4-5천만원 들어갔다면 그것 조차도 법인세를 내야 한다는 말이다.

4] 그게 싫으면 방법은 둘 중의 하나다. 싸게 빨리 팔아치우던지, 아니면 임대사업자로 빨리 등록을 하고 5년 이상 임대를 하면서 부가가치세를 성실하게 납부하던지. (임대사업을 시작하고 1년 정도가 지나면 국민연금관리공단과 건강보험공단 등에서 갑자기 조사를 나올 것이고 전혀 뜻밖의 지출이 발생하게 됨을 귀뜸해 준다.)

5] 아 그리고 이행강제금에 대하여. 내가 죠수아의 투자껀들에 대해 관심을 갖게 된 동기가 바로 여기에 있다. 옥탑방보보스가 이 경매껀이 무허가이기에 독이 든 것 같다고 하면서 이행강제금의 규모를 잘못 판단하면서 죠수아로부터 책망을 들었다는 얘기가 내 귀에 들어왔던 것이다.

이행강제금은 2가지로 나뉜다. 건축법상 허용된 용적율이나 건폐율 등을 어긴 무허가 건물이라면 위반한 면적 부분에 대해서 과세시가표준액의 50% 범위 내에서 부과될 수 있고(엄청난 액수다) 건축법을 어긴 것은 아니고 단지 신고를 제대로 못했거나 하는 등의 사유의 무허가 건물이라면 위반한 면적에 대해 과세시가표준액의 1~10% 를 부과하게 된다. 한번이 아니고 여러 번 부과가 가능한데 이 건물의 경우, 어떤 경우에 속하는지는 조사해보지 않아서 모르겠다. (나는 후자의 케이스로 8억원짜리 이행강제금 고지서를 받아본 적도 있는데 이 이야기는 온야스 모임에서 들려준 바 있다. ) 죠수아의 말을 빌리면 이행강제금은 5백만원 정도라고 하고 그것도 알고서 투자했다고 한다. 이행강제금에 대해서는 내가 좀더 조사해본 뒤 다시 언급하려고 한다.

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이상의 내용은 죠수아가 투자자들을 모아서 2개의 법인(굿윌자산관리 및 굿윌홀딩스) 이름으로 부동산에 투자한 내용들이며 적어도 위의 사례들에 사기성이 있다고는 전혀 생각하지 않으나, 만일 자기 자금은 전혀 투입하지 않고 타인의 자금만을 끌어다가 투자하였다면 정말 무책임한 행위이며 선무당이 사람 잡는 것에 해당된다.

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아래 내용은 죠수아가 밝힌 바는 없지만 내가 조사한 부분이다.[아래에서 빈 공간은 죠수아의 요청에 따라 내가 지운부분이다]

2011.2.21 죠수아는 아파트 를 경락받는다. 당시 감정가는 이었고 낙찰가는 이었다(요즘 이런 물건이 꽤 많이 나오는데 그 이유는 대부분 작년부터 상호신용금고들에서 대출연장을 안해주었기 때문으로 보인다. 이 물건도 유사한 경우다). 죠수아는 이 물건을 2.21 낙찰받았고 3.21 은행에서 채권최고액 을 빌린다. 그러므로 최대 약 정도 빌렸다는 말이고 경락가와의 차액은 등록세, 취득세를 합하여 최소 이 금액은 죠수아가 지불한 셈이 된다(이 금액이 이른바 굿윌법인들과는 아무 관련이 없을 것으로 믿는다. 왜냐하면 그래야만 하기 때문이다).

죠수아가 그 직전에 살았던 이사한 것이다.

앞에서도 설명하였듯이 죠수아는 2011년1월부터 “선한부자 1000인 프로젝트”를 진행하면서 은밀히 투자자를 모아왔다. 그러나 죠수아가 투자자를 모으기 시작한 것은 2008년도부터였고 굿윌자산관리라는 법인에 투자하라고 주주들을 모으기 시작한 것은 2009년이었으며 굿윌홀딩스라는 법인을 만든 것은 2010년이었다. 그러면서 그는 주주투자자들에게는 액면가 5천원 주식을 2만원에 투자하라고 하였고(불법은 절대 아니다) 그 자금을 개인명의통장으로 받기도 했다(2만원 전액이 법인 통장으로 입금되어 자본잉여금으로 계상되지 않았다면 횡령 및 배임에 해당된다.) 또한 전환사채라는 것도 발행했는데 형식만 전환사채이고 실제로는 채권채무관계이다.

그러나 그가 이와 관련하여 설명한 글들은 오류가 너무 많으며, 불법도 있고, 자기몫이 25%라는 설명도 아주 불투명하고, 무엇보다도 경영이나 회계처리가 전혀, 정말 개뿔도, 투명하지 않다. CB나 BW에 투자한 내용들 역시 완전 암호풀이식이며 플러스만 보여주고 마이너스는 안보여주는 것은 철저하게 비난받아 마땅한 행동이다. 여기에 대하여 글을 쓰자면 또 내 시간이 엄청 소요될 것 같으므로 이 정도로 마무리한다. 다만 그로스업도 모르면서 무슨 배당이니, 이자지급이니 언급한다는 것 자체가 너무나도 어처구니가 없게 느껴질 뿐이다.

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2003년경에 죠수아가 내게 메일을 보냈을 때 나는 카페회원들을 상대로 돈을 벌 생각을 하지 말라고 조언한 바 있다. 그 수준이 어떻든 간에 경매강의 혹은 책자 집필만 하여왔다면 내가 굳이 이런 글을 쓸 필요는 없다. 하지만 내 독자들 중에는 선한카페의 회원들인 경우가 많고 때문에 경각심을 고취시키고자 지난 이틀간 이 글을 써왔으며 나 자신이 인식의 함정(내 판단이 옳다는 착각)에 빠지지 않으려고 글 한 줄 마다 나 스스로에게 경각심을 심어가며 조심스럽게 이 글을 썼다. 판단은 독자들이 할 문제이다.